02 May ¿Qué protección tiene un edificio histórico? Cómo saber si tu edificio está catalogado
¿Qué protección tiene un edificio histórico?
¿Está protegido tu edificio? Por qué es importante saberlo
Descubrir que tu edificio está protegido puede parecer, al principio, una complicación. Pero en realidad, es una oportunidad. Saber qué protección tiene un edificio histórico es clave para poder planificar su conservación, solicitar ayudas, conocer sus limitaciones urbanísticas, y sobre todo, intervenir con seguridad jurídica.
En Proiescon, empresa especializada en rehabilitación de edificios antiguos en Madrid, tratamos a diario con inmuebles catalogados o protegidos, tanto en el ámbito público como privado. Nuestro trabajo no se limita a restaurar o consolidar estructuras, sino también a asesorar técnicamente sobre licencias, normativa y planificación de obras, especialmente cuando se trata de obras de rehabilitación de edificios con valor histórico.
En este artículo te explicamos de forma sencilla qué implica que un edificio esté protegido, cómo puedes saber si el tuyo lo está, qué puedes hacer en él y qué restricciones debes tener en cuenta.
¿Qué significa que un edificio esté protegido o catalogado?
Cuando nos preguntamos qué protección tiene un edificio histórico, la respuesta se encuentra en el concepto de catalogación. Un edificio protegido está incluido en un registro oficial, público, que reconoce su valor histórico, artístico, cultural o arquitectónico, y que impone condiciones específicas para su mantenimiento, uso y transformación.
En España, la protección puede ser de dos grandes tipos:
Protección nacional o autonómica: mediante figuras como Bien de Interés Cultural (BIC) o Bien de Interés Patrimonial (BIP), reguladas por leyes como la Ley de Patrimonio Histórico Español.
Protección municipal o urbanística: recogida en planes generales de ordenación urbana, como el PGOUM de Madrid, a través de catálogos de bienes protegidos.
La inclusión de un edificio en cualquiera de estos registros implica una serie de obligaciones, pero también abre la puerta a subvenciones, bonificaciones fiscales y a un reconocimiento institucional de su valor.
Tipos de protección en edificios históricos
No todos los edificios protegidos tienen las mismas limitaciones ni requieren los mismos procedimientos para su intervención. Por eso, conocer qué protección tiene un edificio histórico es fundamental antes de proyectar una obra.
En el caso de Madrid, las Normas Urbanísticas del PGOUM establecen los siguientes niveles:
1. Nivel 1 (Integral)
Protección total del edificio, incluyendo estructura, fachada, distribución interior y elementos ornamentales.
Se permite el mantenimiento, conservación y rehabilitación integral de edificios, pero no su demolición parcial.
2. Nivel 2 (Estructural o Parcial)
Protección de la fachada y elementos significativos como escalera, patios interiores o cubiertas.
Se permite redistribuir interiores, reforzar estructura e incorporar mejoras como accesibilidad en edificios históricos o renovación de instalaciones.
3. Nivel 3 (Ambiental)
Protección del volumen, proporciones y estética exterior.
Mayor flexibilidad interior. Intervenciones como rehabilitación de cubiertas en Madrid o cambio de ventanas son posibles si respetan el entorno.
¿Cómo saber si tu edificio está protegido? Guía práctica
Muchos propietarios no saben si su edificio está catalogado hasta que necesitan hacer obras. Afortunadamente, existen herramientas oficiales que permiten consultarlo de forma gratuita.
PASOS PARA CONSULTAR SI TU EDIFICIO ESTÁ CATALOGADO
Accede al Geoportal Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid:
https://geoportal.madrid.es
Introduce la dirección del inmueble o selecciona el mapa. Verás si el edificio aparece como “Catalogado” y su nivel de protección.Consulta el Catálogo de Edificios Protegidos del PGOUM
Allí encontrarás fichas con la descripción histórica, arquitectónica y las restricciones aplicables.Solicita una ficha urbanística o certificado en tu Junta Municipal
Te confirmarán oficialmente si el inmueble está protegido, qué normativa aplica y si necesitas informe del CPPHAN para cualquier obra.Consulta a un técnico especialista en patrimonio
Como empresa con experiencia en proyectos de rehabilitación de edificios, en Proiescon ofrecemos este servicio de forma habitual a comunidades, técnicos y promotores.
Qué puedes (y qué no) hacer en un edificio protegido
Saber qué protección tiene un edificio histórico no solo es importante para cumplir la ley, sino también para evitar errores que pueden salir muy caros.
Estas son algunas de las acciones permitidas y no permitidas según el nivel de protección:
| Tipo de intervención | ¿Está permitido? | Condiciones |
|---|---|---|
| Pintar la fachada | Sí, con control | Debe usarse técnica y color aprobados. En muchos casos, se exige limpieza de fachadas con láser o restauración tradicional. |
| Cambiar ventanas | Solo si son modernas | Deben mantenerse materiales originales. Nada de PVC si hay carpintería protegida. |
| Reformar interiores | Parcialmente | En niveles 2 y 3 puede hacerse si no se afecta estructura o elementos protegidos. |
| Añadir ascensor | Con autorización | Compatible con mejora de accesibilidad en edificios históricos, pero sujeto a estudio técnico. |
| Instalar aislamiento térmico | Depende | A menudo requiere soluciones integradas como fachadas ventiladas en Madrid o Soluciones de SATE para fachadas en Madrid. |
| Rehabilitar tejados | Sí | Obligatorio mantener materiales tradicionales, salvo justificación técnica. |
Qué hacer si quieres intervenir: licencias, informes y asesoramiento
Si quieres hacer obras de rehabilitación de exteriores en Madrid, cambiar las instalaciones, consolidar la estructura o simplemente mejorar el confort térmico, lo primero es solicitar asesoramiento técnico.
🔧 PASOS PARA INTERVENIR EN UN EDIFICIO PROTEGIDO
Consultar el nivel de protección
Redactar un proyecto técnico específico con memoria, planos y análisis patrimonial.
Solicitar licencia urbanística en el Ayuntamiento.
Si el edificio está catalogado:
Informe del CPPHAN (Comisión para la Protección del Patrimonio).
En algunos casos, autorización de la Comunidad de Madrid.
Contar con una empresa especializada en patrimonio.
En Proiescon, acompañamos a nuestros clientes en todo este proceso. Realizamos desde obras de consolidación estructural, rehabilitación estructural de escaleras o saneamiento horizontal en Madrid, hasta la ejecución integral de proyectos con criterios normativos y patrimoniales.
Experiencia de Proiescon: intervenciones en edificios protegidos
Desde 1988, en Proiescon hemos intervenido en decenas de inmuebles protegidos por su valor arquitectónico. Nuestra especialización en rehabilitación de fachadas de edificios históricos, revocos tradicionales, y consolidaciones artesanales nos posiciona como empresa de referencia en rehabilitación de patrimonio histórico.
Nuestros puntos fuertes:
Máxima clasificación para licitación de obras de conservación de edificios históricos.
Producción propia de cal apagada para uso en restauración de revoco esgrafiado con mortero de cal.
Ejecución sin interferir con el uso cotidiano del inmueble.
Formación continua de técnicos y artesanos.
Ejecución de proyectos de reforma de fachadas en Madrid, respetando normativas del entorno BIC o Zonas de Protección Ambiental.
Además, somos una de las pocas empresas de rehabilitación de fachadas en Madrid que puede ejecutar una rehabilitación integral de edificios sin recurrir a soluciones incompatibles con los criterios del CPPHAN.
Protección no es limitación, es oportunidad
Saber qué protección tiene un edificio histórico es el primer paso para conservarlo con inteligencia, intervenir sin errores y garantizar su futuro. Aunque implica restricciones, también ofrece ayudas, valor añadido y, sobre todo, orgullo de pertenecer a un patrimonio colectivo.
En Proiescon creemos que intervenir en el patrimonio no es limitarse, sino asumir la responsabilidad de hacerlo bien. Por eso ofrecemos soluciones reales y viables: desde obras de rehabilitación de exteriores, hasta rehabilitación de patios interiores, sin olvidar el mantenimiento preventivo de fachadas en Madrid, tan necesario para evitar futuras patologías y conservar el alma de nuestros edificios.
Si quieres conservar tu edificio, modernizarlo o adaptarlo, sin perder su esencia… habla con expertos. Porque cuando se trata de patrimonio, no hay segundas oportunidades.